Unsere Leistungen für Bauherren

Für Bauherren

Das Baurecht ist bestimmt von spezialrechtlichen Vorschriften wie zum Beispiel der HOAI oder der VOB um nur zwei zu nennen. Die kompetente rechtliche Beratung durch die Kanzlei Ott + Kollegen basiert auf jahrelanger Erfahrung und der konsequenten Fortbildung der Rechtsanwälte.

Informieren Sie sich nachfolgend allgemein, erfahren Sie in der Rubrik Urteile die Inhalte neuester ober- und höchstrichterlicher Rechtsprechung oder bilden Sie sich in der Rubrik Gut zu wissen fort.

Wer etwas bauen will ist meist einige Zeit damit beschäftigt, die richtigen Partner zu finden. Bedauerlicherweise kann man in nicht wenigen Fällen feststellen, dass die vom gefundenen Partner vorgelegten Verträge kaum einer Überprüfung unterzogen werden. Dabei lassen sich gerade im Bauvertrag nach BGB oder auch im VOB/B-Vertrag wichtige Weichenstellungen vornehmen, die später Unannehmlichkeiten vermeiden und oft viel Geld sparen.

Kaum ein Bauherr ist sich darüber bewusst, welche erheblichen finanziellen Risiken ein Einheitspreisvertrag mit sich bringt und dass auch ein Pauschalpreisvertrag finanziell vor erhöhten Kosten nicht vollumfänglich schützt.

Sind die Verträge unterzeichnet, beginnt die „heiße Phase“ des Bauens und wie bei jedem dynamischen Prozess kann es zu Störungen im Ablauf kommen. Die Baustelle geht nicht voran, es werden Baumängel feststellbar oder die Baukosten werden überschritten. Der Bauunternehmer ist anderer Ansicht, weshalb es sinnvoll ist einen Gutachter einzuschalten. Oft ist es besser, eine dadurch entstandene Bauzeitverzögerung hinzunehmen als Jahre später teure Mängel selbst zu beseitigen. Bereits während des Bauens hat der Bauherr eine Vielzahl an Gewährleistungs- bzw. Mängelrechten, die sinnvoll und später kostenvermeidend eingesetzt werden können. Bis zur Beseitigung von Mängeln kann Werklohn zurückgehalten werden. Manchmal ist es sinnvoll, den als nicht so ganz zuverlässig erkannten Vertragspartner nicht weiterarbeiten zu lassen und eine Kündigung des Bauvertrages oder auch des Architektenvertrages auszusprechen. Ein neuer Partner muss gefunden werden, jedoch nicht ohne den Zustand des Bauwerkes vorher festzuhalten. Dies kann durch einen Privatgutachter oder aber auch durch ein selbstständiges Beweisverfahren erfolgen. Glücklicherweise werden die meisten Bauvorhaben ohne nennenswerte Störungen im Ablauf fertiggestellt und es folgt dann die Abnahme (förmlich oder konkludent). Dieser rechtlich wichtige Moment lässt die Gewährleistung beginnen und innerhalb einer Verjährungsfrist können Rechte auf Nachbesserung/Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz geltend gemacht werden. Beseitigt der Bauunternehmer den Mangel nicht, kann nach Fristsetzung ein anderer Unternehmer mit der Mangelbeseitigung beauftragt werden. Ist das Bauwerk verspätet fertiggestellt dann gibt es – eine dies ermöglichende Vertragsgestaltung vorausgesetzt – Vertragsstrafen bzw. Vertragsstrafenansprüche.

Eine etwaige Nachbesserung/Nacherfüllung muss nicht selbst vorfinanziert werden, wenn der Vertragspartner sich weigert. Es besteht die Möglichkeit der Kostenvorschussklage, so dass man nicht in Vorleistung für die Ersatzvornahme zu gehen braucht. Nach Fertigstellung des Gebäudes sollten die Honorare des Architekten und die Schlussrechnung des Bauunternehmers überprüft werden um festzustellen, ob alle vereinbarten Leistungen erbracht sind.

Bauvertrag/BGB-Werkvertrag

(Werkvertrag gemäß §§ 631 ff. BGB) Der Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmer oder Bauhandwerker, der diese zur Herstellung oder Veränderung einer Sache und den Bauherrn zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Der Bauvertrag (Werkvertrag gemäß §§ 631 ff. BGB) beinhaltet die gesetzlichen Regelungen wie beispielsweise eben Regelungen zur Vergütung, zu Abschlagszahlungen, zu Sach- und Rechtsmängeln und Verjährung der diesbezüglichen Ansprüche, zur Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung, Abnahme und Fälligkeit der Vergütung, um hier nur einige Regelungen zu nennen. Grundsätzlich verjähren Mängelansprüche bei einem Bauvorhaben in 5 Jahren nach Abnahme des Werkes, sofern nichts anderes (z.B. Gewährleistung nach VOB/B) vereinbart wurde.

VOB/B-Vertrag

Die VOB/B ist weder ein Gesetz noch eine Rechtsverordnung sondern eine allgemeine Geschäftsbedingung, die nicht automatisch gilt sondern von den Parteien – sofern dies gewünscht wird – vereinbart und in den Vertrag mit einbezogen werden muss. Sie gilt also nicht automatisch und schon gar nicht aufgrund irgendeiner Üblichkeit innerhalb der Baubranche oder aufgrund Gewohnheitsrechtes. Die VOB/B beinhaltet 18 Paragraphen, die die einzelnen Rechtsbeziehungen der Bauvertragsparteien detailgenauer regeln, als dies im BGB der Fall ist. Immer wieder übersehen wird, dass die VOB/B gegenüber Privatpersonen bzw. gegenüber Personen, die weder im Baugewerbe tätig noch sonst im Baubereich bewandert sind nur dann in den Vertrag einbezogen wird, wenn die Inhalte der VOB/B konkret zur Kenntnis gebracht worden sind. Dies kann durch Übergabe der VOB/B-Regelungen geschehen oder durch andere geeignete Maßnahmen, jedoch im Normalfall nicht durch Bezugnahme im Vertrag. Mit anderen Worten gesagt muss der im Baubereich unerfahrene Bauherr spätestens bei Abschluss des Vertrages die Inhalte der VOB/B kennen oder zumutbar sich von ihnen Kenntnis verschaffen können. Im Übrigen muss die VOB/B als Ganzes in den Vertrag einbezogen werden und so ist es nicht möglich, nur Teile der VOB/B zu vereinbaren. Sowohl bei der rechtmäßigen Einbeziehung der VOB/B als auch bei der Vereinbarung der VOB als Ganzes, lohnt sich eine genauere Überprüfung, nachdem sich hieraus unter Umständen weitere Rechte und Möglichkeiten ergeben.

Einheitspreisvertrag

Der Einheitspreisvertrag ist der Normaltyp des Bauvertrages, sowohl nach VOB/B als auch in der Form des BGB-Bauvertrages. Ist eine andere Berechnungsart nicht vereinbart, so liegt ein Einheitspreisvertrag vor, bei dem die Einheitspreise für technisch und wirtschaftliche einheitliche Teilleistungen, deren Menge und Maß, Gewicht oder Stückzahl anzugeben sind, bestimmt werden. Der Einheitspreisvertrag birgt hohe Kostenrisiken, nachdem in dem den Vertrag zugrunde liegenden Leistungsverzeichnis eben nur Preise für gewisse Einheiten angegeben werden, ohne dass sicher bestimmt ist, wie viel Einheiten dann zur Fertigstellung auch benötigt werden.

Pauschalpreisvertrag

Der Pauschalpreisvertrag unterteilt sich in den Globalpauschalpreisvertrag, den Detailpauschalpreisvertrag und Mischformen. Beim Globalpauschalpreisvertrag sind im Rahmen des vertraglichen Leistungsumfanges Mehr- oder Minderleistungen oder aber auch Erschwernisse nicht zusätzlich finanziell auszugleichen, wenn die Vertragsparteien das Leistungsziel in den Vordergrund stellen und den Leistungsumfang pauschalieren. Es wird somit ein zielorientiertes Bau-Soll vorgegeben und hierfür ein Festpreis vereinbart. Beim Globalpauschalpreisvertrag sind trotz alledem Nachforderungen des Bauunternehmers möglich, wenn auch in engen Grenzen. Detailpauschalpreisvertrag haben Bauherr und Bauunternehmer den Umfang der geschuldeten Leistung durch ein Leistungsverzeichnis oder sonst innerhalb sonstiger Vertragsunterlagen näher (detailliert) festgelegt und damit eigentlich gerade nicht pauschaliert, bestimmen diese Vertragsgrundlagen Art und Umfang der zu erbringenden Werkleistungen. Später geforderte oder notwendige Zusatzarbeiten werden nicht von dem Pauschalpreis erfasst. Selbst wenn in diesem Zusammenhang von einem Festpreis gesprochen wird. Auch beim Detailpauschalpreisvertrag ergibt sich, dass zusätzliche Kosten für den Bauherrn entstehen können.

Baumangel

Hat das Bauwerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit oder die nach dem Vertrag vorausgesetzte Beschaffenheit bzw. eignet es sich nicht für die gewöhnliche Verwendung, so liegt ein Baumangel vor. Der Bauherr hat die Möglichkeit sowohl während der Bauzeit als auch nach Fertigstellung und Abnahme des Bauwerkes Mangelbeseitigung zu verlangen. Setzt er dem Bauunternehmer hierzu eine angemessene Frist und verstreicht die Frist, ohne dass der Mangel beseitigt wird, so verliert der Bauunternehmer sein Recht auf Nacherfüllung. Der Bauherr kann einen anderen Unternehmer mit der Mangelbeseitigung beauftragen und die hieraus entstehenden Kosten dem Bauunternehmer in Rechnung stellen. Darüber hinaus stehen dem Bauherrn alternativ und teilweise zusätzlich Minderungs- oder Schadensersatzansprüche zu.

Gutachter/Privatgutachter

Ist das Werk während der Bauzeit oder danach mangelbehaftet oder vermutet der Bauherr das Vorliegen eines Mangels ist es oft sinnvoll, einen Privatgutachter mit der Überprüfung ggf. Feststellung des Mangels zu beauftragen. Der Gutachter wird im Rahmen seines Gutachtens auch zur Art und Weise wie der Mangel beseitigt werden kann als auch zu den entstehenden Kosten Stellung nehmen. Die Mangelfeststellung muss in das Tätigkeitsgebiet des Sachverständigen fallen und der Sachverständige sollte öffentlich bestellt und vereidigt sein.

Bauzeitverzögerung/verzögerter Bauablauf

Oft wird in den zwischen Bauherr und Bauaufführenden geschlossenen Verträgen ein Fertigstellungsdatum genannt und der Bauherr vertraut darauf, dass das Bauvorhaben fristgerecht fertiggestellt wird. Ist dies nicht der Fall, stellt sich die Frage nach Ansprüchen des Bauherrn, weil sich beispielsweise die Kreditbeschaffung verteuert oder aber die angemietete Wohnung erst später geräumt werden kann und insofern zusätzliche Kosten entstehen. Oft gelingt es dem Bauausführenden Gründe zu benennen, weshalb die Fertigstellungsfrist nicht eingehalten wurde und der Bauherr verliert damit seine Ansprüche. Nur für den Fall, dass die im Vertrag genannte Fertigstellungsfrist bzw. Fertigstellungszeit als eine Garantie des Bauausführenden zu werten ist, ergeben sich hieraus Schadensersatzansprüche. Natürlich stehen dem Bauherrn bei Bauzeitverzögerungen unter Umständen auch Kündigungsrechte zur Seite, die jedoch von gewissen Voraussetzungen abhängen und deren Einsatz einer genauen Kosten-Nutzen-Analyse zu unterwerfen ist.

Gewährleistungs-/Mängelrechte

Bauunternehmer und Architekt haben zeitlich befristet für die ordnungsgemäße und vertragsgemäße Erfüllung ihrer Leistungspflichten einzustehen (Gewährleistung). Die Frist dafür ist gesetzlich oder einzelvertraglich begrenzt und beträgt nach den Regelungen des BGB 5 Jahre und sofern die VOB/B vereinbart ist 4 Jahre. Der Bauherr hat vorgreiflich dem Bauherrn oder Architekten die Möglichkeit der Nacherfüllung einzuräumen und sofern diese innerhalb einer gewissen Frist nicht erfolgreich ist, entstehen die weiteren Rechte des Bauherrn in Form des Rücktritts, der Minderung oder des Schadensersatzes.

Kündigung des Bauvertrages

Ein Kündigungsrecht steht im Werkvertragsrecht sowohl dem Bauherrn als auch dem Bauunternehmer zu. Das Kündigungsrecht des Bauherrn ist im Vergleich zu dem Kündigungsrecht des Bauunternehmers aber weiter gefasst und unterliegt keinen Einschränkungen. Der Bauherr kann jederzeit, ohne Fristen beachten zu müssen und ohne Angabe von Gründen den Vertrag kündigen. Er bleibt jedoch zur Zahlung des gesamten Werklohnes verpflichtet, wobei der Bauunternehmer nicht bessergestellt werden soll dadurch, dass er seine Arbeitskraft nun anderweitig einsetzen kann. Der Bauunternehmer muss sich deshalb ersparte Aufwendungen oder anderweitig erlangten Erwerbs abziehen lassen. Grundsätzlich verbleibt dem Bauunternehmer jedoch sein Unternehmergewinn der schwierig zu ermitteln ist. Mangels anderer Erkenntnismöglichkeiten vermutet das Gesetz, dass der dem Unternehmer zustehende Gewinn 5% der Vergütung beträgt, die den Vertragsteil nach der Kündigung für den noch keine Werkleistung erbracht worden ist betrifft. Die Kündigung des Bauunternehmers ist enger gefasst und ein Kündigungsrecht besteht entweder aus wichtigem Grund, beispielsweise bei Unzumutbarkeit einer Vertragsfortsetzung oder sofern beispielsweise der Bauherr etwaigen Mitwirkungsverpflichtungen trotz Fristsetzung nicht genügt. Kündigt der Bauunternehmer, ohne dass ein hierzu berechtigender wichtiger Grund vorliegt, so macht er sich gegenüber dem Bauherrn schadensersatzpflichtig. Dieser muss unter Umständen einen anderen Unternehmer beauftragen, der ggf. nun höhere Werklöhne fordert.

Architektenvertrag

Spezielle Regelungen im BGB gibt es zum Architektenvertrag nicht. Im Rahmen der Vertragsfreiheit können Bauherr und Architekt den Vertrag so gestalten, wie es ihren gemeinsamen Interessen unter Berücksichtigung der auszuführenden Architektenleistungen am ehesten entspricht. Einschränkungen indes gelten beim Architektenhonorar, das sich nach der HOAI richtet und welches die dort genannten Werte in der Regel nicht unterschreiten darf. Der Architekt kann entweder mit der Vollarchitektur und damit sämtlichen Arbeiten von Anbeginn der Baumaßnahme bis zum Abschluss der Gewährleistungsfristen oder aber mit Teilen der Architektenleistungen beispielsweise nur mit der Planungstätigkeit, der Bauüberwachung, der Objektbetreuung oder sonstigen Einzelleistungen beauftragt werden.

Selbstständiges Beweisverfahren

Im Baurecht findet das selbstständige Beweisverfahren hauptsächlich Anwendung für die Feststellung von Mängeln und die Fixierung der zur Beseitigung notwendigen Maßnahmen sowie der hieraus resultierenden Kosten. Treten während der Bauausführung oder hernach Mängel auf oder vermutet der Bauherr das Vorliegen von Mängeln und stellt der Bauunternehmer das Vorliegen von Mängeln in Abrede, so sollte ein Gutachter eingeschaltet werden. Es ist zu bedenken, dass die Beauftragung eines Privatgutachters durch den Bauherrn und die sich im Gutachten dann ergebende Mangelfeststellung nebst Feststellung der zur Beseitigung entstehenden Kosten für den Bauunternehmer nicht verbindlich ist. Nur im Ausnahmefall ist deshalb die Einholung eines Privatgutachtens sinnvoll und zur Fixierung möglichst verbindlicher Ergebnisse eignet sich eher selbstständige Beweisverfahren. Hier wird durch einen Antrag bei Gericht ein Gutachter bestellt, der dann überprüft, ob ein Mangel vorliegt und wie dieser gegebenenfalls beseitigt wird und welche Kosten dadurch dann entstehen. Nach Abschluss des Verfahrens sind die Feststellungen des Gutachters rechtskräftig und können nicht mehr angegriffen werden. Die Mangelbeseitigung hat dann nach Maßgabe der Feststellungen aus dem selbstständigen Beweisverfahren zu erfolgen.

Abnahme

Gemäß § 640 BGB ist der Bauherr verpflichtet, das vertragsgemäß erstellte Werk abzunehmen. Eine Verweigerung der Abnahme wegen unwesentlicher Mängel ist ausgeschlossen. Verweigert der Bauherr die Abnahme innerhalb einer vom Bauunternehmer gesetzten Frist, gilt das Werk gleichwohl als abgenommen. Zu beachten ist, dass auch ohne irgendwelche Erklärungen und allein durch beispielsweise den Bezug der neuen Wohnung diese als stillschweigend abgenommen gelten kann. Mit der Abnahme geht die Beweislast für eventuelle Baumängel auf den Bauherrn über. Es beginnt die Verjährungsfrist für die Gewährleistung zu laufen und in der Regel wird die Schlusszahlung fällig. Sofern bei der Abnahme Mängel des Bauwerkes offensichtlich sind, so sollten diese im Abnahmeprotokoll vermerkt werden, damit eine spätere Geltendmachung noch möglich bleibt. Haben die Vertragsparteien die VOB/B vereinbart, so gelten teilweise modifizierte Abnahmeregelungen.

Verjährungsfrist

Beim BGB-Werkvertrag gilt eine 5-jährige Verjährungsfrist, die mit Abnahme des Werkes zu laufen beginnt. Beim VOB/B-Werkvertrag gilt eine 4-jährige Gewährleistungsfrist, die ebenfalls bei Abnahme des Werkes zu laufen beginnt. Nach Ablauf der jeweiligen Gewährleistungsfristen steht dem Bauunternehmer die Einrede der Verjährung zu und etwa dann noch geltend gemachte Mängel sind nicht mehr durchsetzbar. Rügt der Bauherr Mängel gegenüber dem Bauunternehmer, so unterbricht diese Rüge nicht grundsätzlich den Lauf der Verjährung. Auch Gespräche über Mangelbeseitigungsmaßnahmen, etc. können die Verjährung nicht sicher unterbrechen und sofern der Ablauf der Verjährungsfrist bevorsteht, sollte dringend rechtlicher Rat eingeholt oder mit dem Bauunternehmer eine Regelung getroffen werden, dass dieser auf die Einrede der Verjährung, zumindest zeitweise, verzichtet.

Nachbesserung/Nacherfüllung

Nacherfüllung (früher Nachbesserung) ist eines der Rechte, das nach dem BGB beim Werkvertrag dem Bauherrn zusteht, wenn das hergestellte Werk mangelhaft ist. Der Bauunternehmer kann entscheiden, ob er nachbessern oder das Werk neu anfertigen will. Unter gewissen Voraussetzungen ist der Bauunternehmer berechtigt, die Mangelbeseitigung abzulehnen, wenn diese unzumutbar ist oder ein Missverhältnis von Aufwand (des Bauunternehmers) und Interesse bzw. Nutzen des Bauherrn besteht. Hat der Bauherr eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt und ist diese ohne Nacherfüllung verstrichen, so hat der Bauherr die Gewährleistungsrechte in Form der Minderung, des Rücktrittes und des Schadensersatzes.

Minderung

Ist das Bauwerk nicht frei von Mängeln, kann der Bauherr zur Mangelbeseitigung eine angemessene Frist setzen. Erfolgt die Nachbesserung nicht innerhalb der Frist, so kann der Bauherr den Werklohn mindern. Bei der Minderung ist der Werklohn in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes im mangelfreien Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

Rücktritt

Ist das Bauwerk nicht frei von Mängeln, kann der Bauherr eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Nach ergebnislosem Ablauf der Frist ist der Bauherr zum Rücktritt vom Werkvertrag berechtigt. Es hat eine Rückabwicklung der gegenseitig erhaltenen Leistungen zu erfolgen, wobei aufgrund der Besonderheiten des Werkvertragsrechtes ein Rücktritt regelmäßig ausscheiden dürfte, nachdem dieser zu wirtschaftlich unverhältnismäßigen Ergebnissen führt.

Schadensersatz

Ist das Bauwerk nicht frei von Mängeln kann der Bauherr eine Frist zur Nacherfüllung setzen. Verstreicht die Frist ergebnislos, kann der Bauherr Schadensersatz statt der Leistung verlangen.

Vertragsstrafen/Vertragsstrafenansprüche

Im Bauvertrag oder gesondert von diesem kann eine Vertragsstrafe als zusätzliche Leistung für den Fall vereinbart werden, dass der Vertragspartner seine vertragliche Leistung überhaupt nicht oder nicht in gehöriger Weise erbringt. Die Vertragsstrafe stellt ein rechtmäßiges Druckmittel dar, um die Erfüllung der vertraglichen Bauleistungen zu erreichen. Gleichzeitig wird dem Auftraggeber der Nachweis eines Schadens in Höhe der Vertragsstrafe erspart. Gesetzliche Grundlage der Vertragsstrafe sind die §§ 339 bis 345 BGB. Beim VOB/B-Vertrag gilt zusätzlich § 11 VOB/B. Die Regelungen im BGB und in der VOB/B sind bis auf die Fristberechnung für den Fall, dass die Vertragsstrafe nach Tagen berechnet wird, identisch. Die Vertragsstrafe ist zu unterscheiden vom pauschalierten Schadensersatz, nachdem dieser eine andere Zielrichtung verfolgt. Beim pauschalierten Schadensersatz soll der Schadensersatzanspruch einfach berechnet und dadurch einfach durchsetzbar gestaltet sein, wohingegen bei der Vertragsstrafe der Druck zur Vertragserfüllung im Vordergrund steht.

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