Unsere Leistungen für Bauunternehmer

Für Bauunternehmer

Das Baurecht ist bestimmt von spezialrechtlichen Vorschriften wie zum Beispiel der HOAI oder der VOB um nur zwei zu nennen. Die kompetente rechtliche Beratung durch die Kanzlei Ott + Kollegen basiert auf jahrelanger Erfahrung und der konsequenten Fortbildung der Rechtsanwälte.

Informieren Sie sich nachfolgend allgemein, erfahren Sie in der Rubrik Urteile die Inhalte neuester ober- und höchstrichterlicher Rechtsprechung oder bilden Sie sich in der Rubrik Gut zu wissen fort.

Sie sind als Gewerkunternehmer, Bauunternehmer oder Generalunternehmer für den Bauherrn tätig und/oder Sie bedienen sich eines oder mehrerer Subunternehmer, so sollten Sie Ihre Verträge entsprechend wählen. Nicht immer ist ein BGB-Werkvertrag oder ein VOB/B-Vertrag die passende Vertragsgestaltung, insbesondere bei Kettenverträgen.

Wie jeder hochkomplexe Geschehensablauf, so kann es auch beim Bauen zu Störungen kommen. Der Bauherr rügt Mängel oder einen verzögerten Bauablauf, er will deshalb Abschlagsrechnungen nicht bezahlen oder hat Vorstellungen von der Mangelbeseitigung, die technisch oder wirtschaftlich nicht realisierbar sind, ist das Bauwerk vollendet wird die Abnahme verweigert und es werden Gewährleistungsrechte geltend gemacht. Unter Umständen drohen Vertragskündigungen, Vertragsstrafen oder sonstige Haftungsansprüche. Ist die Höhe des verlangten Schadensersatzes der Minderung angemessen oder sind die Ansprüche zwischenzeitlich verjährt?

Die Einschaltung eines Privatgutachters oder die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens ist oft sinnvoll um weiteren Streit zu vermeiden. Bringt auch das nichts mag es vor Durchführung einer Werklohnklage sinnvoll sein, die berechtigten Ansprüche über eine Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 648 BGB Bauhandwerkersicherung gemäß § 648 a BGB abzusichern. Bei etwa folgenden gerichtlichen Auseinandersetzungen muss zur Sicherung der Regressansprüche der Streit verkündet werden.

Generalunternehmer

Der Generalunternehmer wird regelmäßig vom Bauherrn mit allen für das Bauwerk erforderlichen Arbeiten und Leistungen beauftragt. In der Regel delegiert der Generalunternehmer die Arbeiten an selbstständige Subunternehmer, wobei auch gewisse Mischformen dergestalt vorkommen, dass der Generalunternehmer als Hauptunternehmer den größten Teil der Arbeiten selbst erledigt und einen Teil an Subunternehmer vergibt. Dadurch, dass der Generalunternehmer oftmals keine eigenen Bauleistungen erbringt und diese eben an Subunternehmer vergibt, kann die Stellung des Generalunternehmer als Treuhandstellung bezeichnet werden, aus der sich besondere Sorgfaltspflichten ergeben, deren Verletzung Schadensersatzansprüche begründen können.

Subunternehmer

Der Subunternehmer (auch Nachunternehmer genannt) wird vom Generalunternehmer (auch Hauptunternehmer genannt) beauftragt und steht damit nur mit diesem in einem Vertrags-verhältnis. Der BGB-Werkvertrag und der VOB/B-Bauvertrag unterscheiden sich beim Subunternehmer dahingehend, dass beim BGB-Werkvertrag ohne Weiteres der Einsatz von Subunternehmern zulässig ist, wohingegen beim VOB/B-Bauvertrag eine schriftliche Zustimmung des jeweiligen Vertragspartners vorliegen muss.

Bauvertrag/BGB-Werkvertrag

(Werkvertrag gemäß §§ 631 ff. BGB) Der Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmer oder Bauhandwerker, der diese zur Herstellung oder Veränderung einer Sache und den Bauherrn zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Der Bauvertrag (Werkvertrag gemäß §§ 631 ff. BGB) beinhaltet die gesetzlichen Regelungen wie beispielsweise eben Regelungen zur Vergütung, zu Abschlagszahlungen, zu Sach- und Rechtsmängeln und Verjährung der diesbezüglichen Ansprüche, zur Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung, Abnahme und Fälligkeit der Vergütung, um hier nur einige Regelungen zu nennen. Grundsätzlich verjähren Mängelansprüche bei einem Bauvorhaben in 5 Jahren nach Abnahme des Werkes, sofern nichts anderes (z.B. Gewährleistung nach VOB/B) vereinbart wurde.

VOB/B-Vertrag

Die VOB/B ist weder ein Gesetz noch eine Rechtsverordnung sondern eine allgemeine Ge-schäftsbedingung, die nicht automatisch gilt sondern von den Parteien – sofern dies gewünscht wird – vereinbart und in den Vertrag mit einbezogen werden muss. Sie gilt also nicht automatisch und schon gar nicht aufgrund irgendeiner Üblichkeit innerhalb der Baubranche oder aufgrund Gewohnheitsrechtes. Die VOB/B beinhaltet 18 Paragraphen, die die einzelnen Rechtsbeziehungen der Bauvertragsparteien detailgenauer regeln, als dies im BGB der Fall ist. Immer wieder übersehen wird, dass die VOB/B gegenüber Privatpersonen bzw. gegenüber Personen, die weder im Baugewerbe tätig noch sonst im Baubereich bewandert sind nur dann in den Vertrag einbezogen wird, wenn die Inhalte der VOB/B konkret zur Kenntnis gebracht worden sind. Dies kann durch Übergabe der VOB/B-Regelungen geschehen oder durch andere geeignete Maßnahmen, jedoch im Normalfall nicht durch Bezugnahme im Vertrag. Mit anderen Worten gesagt muss der im Baubereich unerfahrene Bauherr spätestens bei Abschluss des Vertrages die Inhalte der VOB/B kennen oder zumutbar sich von ihnen Kenntnis verschaffen können. Im Übrigen muss die VOB/B als Ganzes in den Vertrag einbezogen werden und so ist es nicht möglich, nur Teile der VOB/B zu vereinbaren. Sowohl bei der rechtmäßigen Einbeziehung der VOB/B als auch bei der Vereinbarung der VOB als Ganzes, lohnt sich eine genauere Überprüfung, nachdem sich hieraus unter Um-ständen weitere Rechte und Möglichkeiten ergeben.

Kettenverträge

Nicht selten kommt es vor, dass der Bauherr einen Generalunternehmer beauftragt, der seinerseits dann einen Hauptunternehmer beauftragt, der dann seinerseits einen Subunternehmer beauftragt und auch dieser Subunternehmer sich dann wiederum der Hilfe eines weiteren Subunternehmers bedient. Man spricht hier von Kettenverträgen zwischen den einzelnen Beteiligten, die genauestens aufeinander abgestimmt werden müssen. Zeigt beispielsweise der Bauherr kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist dem Generalunternehmer einen Mangel an, so muss der Generalunternehmer diesen Mangel dann an seinen Hauptunternehmer weitermelden und dieser dann an den Subunternehmer, etc. Auf dem Weg dieser Durchmeldung geht nicht selten einige Zeit verloren und sofern zwischen den einzelnen Vertragspartnern identische Gewährleistungsfristen vereinbart sind, besteht die Gefahr der Verjährung. Die Vertragsgestaltung sollte vorsehen, dass zumindest die Verträge ab dem Generalunternehmer eine verlängerte Gewährleistungsfrist vorsehen, damit Zeitnot vermieden wird. Nicht nur Gewährleistungsprobleme, sondern auch Probleme eines etwa unterschiedlichen Vertragsinhaltes oder aber verschieden vereinbarter Pauschalierungen führen nicht selten zu Rechtstreitigkeiten. Auch hier sollte innerhalb der Vertragsgestaltung bedacht darauf genommen werden, dass die Verträge auch in diesem Bereich harmonisieren.

Mängel/Gewährleistungsrechte

Bauunternehmer und Architekt haben zeitlich befristet für die ordnungsgemäße und vertragsgemäße Erfüllung ihrer Leistungspflichten einzustehen (Gewährleistung). Die Frist dafür ist gesetzlich oder einzelvertraglich begrenzt und beträgt nach den Regelungen des BGB 5 Jahre und sofern die VOB/B vereinbart ist, 4 Jahre. Der Bauherr hat vorgreiflich dem Bauherrn oder Architekten die Möglichkeit der Nacherfüllung einzuräumen und sofern diese innerhalb einer gewissen Frist nicht erfolgreich ist, entstehen die weiteren Rechte des Bauherrn in Form des Rücktritts, der Minderung oder des Schadensersatzes.

Verzögerter Bauablauf

Oft wird in den zwischen Bauherr und Bauaufführenden geschlossenen Verträgen ein Fertigstellungsdatum genannt und der Bauherr vertraut darauf, dass das Bauvorhaben fristgerecht fertiggestellt wird. Ist dies nicht der Fall, stellt sich die Frage nach Ansprüchen des Bauherrn, weil sich beispielsweise die Kreditbeschaffung verteuert oder aber die angemietete Wohnung erst später geräumt werden kann und insofern zusätzliche Kosten entstehen. Oft gelingt es dem Bauausführenden Gründe zu benennen, weshalb die Fertigstellungsfrist nicht eingehalten wurde und der Bauherr verliert damit seine Ansprüche. Nur für den Fall, dass die im Vertrag genannte Fertigstellungsfrist bzw. Fertigstellungszeit als eine Garantie des Bauausführenden zu werten ist, ergeben sich hieraus Schadensersatzansprüche. Natürlich stehen dem Bauherrn bei Bauzeitverzögerungen unter Umständen auch Kündi-gungsrechte zur Seite, die jedoch von gewissen Voraussetzungen abhängen und deren Ein-satz einer genauen Kosten-Nutzen-Analyse zu unterwerfen ist.

Abschlagsrechnungen

Sowohl im BGB-Werkvertrag als auch im VOB/B-Bauvertrag besteht die Möglichkeit von Abschlagsrechnungen und Abschlagszahlungen. Gemäß § 632 a BGB kann der Bauunternehmer vom Bauherrn für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Bauherr durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. Haben die Parteien die VOB/B in den Vertrag einbezogen, so gilt § 16 VOB/B und auch hier ist der Bauunternehmer berechtigt, unter den dort genannten Voraussetzungen Abschlagsrechnungen zu stellen und entsprechende Abschlagszahlungen zu verlangen.

Abnahmeverweigerung

Grundsätzlich ist der Bauherr verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen. Gemäß § 640 BGB kann wegen unwesentlicher Mängel die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Bauherr das Bauwerk nicht abnimmt, obwohl ihm vom Unternehmer hierzu eine angemessene Frist gesetzt worden ist und der Bauherr zur Abnahme verpflichtet wäre. Die Abnahme ist im Werkvertragsrecht ein zentraler Dreh- und Angelpunkt. Mit der Abnahme geht die Gefahr auf den Bauherrn über. Es beginnt die Gewährleistung und die Werklohnforderung wird insgesamt fällig und kann mit Schlussrechnung in Abrechnung gebracht werden. Liegen allerdings Mängel vor ist der Bauherr nicht verpflichtet, das Bauwerk abzunehmen. Er kann darauf bestehen, dass der Bauunternehmer dieses soweit fertigstellt, dass allenfalls noch unwesentliche Mängel vorliegen, die dann ihrerseits zur Abnahmeverweigerung nicht herangezogen werden können.

Kündigung des Bauvertrages

Ein Kündigungsrecht steht im Werkvertragsrecht sowohl dem Bauherrn als auch dem Bauunternehmer zu. Das Kündigungsrecht des Bauherrn ist im Vergleich zu dem Kündigungsrecht des Bauunternehmers aber weiter gefasst und unterliegt keinen Einschränkungen. Der Bauherr kann jederzeit, ohne Fristen beachten zu müssen und ohne Angabe von Gründen den Vertrag kündigen. Er bleibt jedoch zur Zahlung des gesamten Werklohnes verpflichtet, wobei der Bauunternehmer nicht bessergestellt werden soll dadurch, dass er seine Arbeitskraft nun anderweitig einsetzen kann. Der Bauunternehmer muss sich deshalb ersparte Aufwendungen oder anderweitig erlangten Erwerbs abziehen lassen. Grundsätzlich verbleibt dem Bauunternehmer jedoch sein Unternehmergewinn der schwierig zu ermitteln ist. Mangels anderer Erkenntnismöglichkeiten vermutet das Gesetz, dass der dem Unternehmer zustehende Gewinn 5% der Vergütung beträgt, die den Vertragsteil nach der Kündigung für den noch keine Werkleistung erbracht worden ist betrifft.

Vertragsstrafen

Im Bauvertrag oder gesondert von diesem kann eine Vertragsstrafe als zusätzliche Leistung für den Fall vereinbart werden, dass der Vertragspartner seine vertragliche Leistung überhaupt nicht oder nicht in gehöriger Weise erbringt. Die Vertragsstrafe stellt ein rechtmäßiges Druckmittel dar, um die Erfüllung der vertraglichen Bauleistungen zu erreichen. Gleichzeitig wird dem Auftraggeber der Nachweis eines Schadens in Höhe der Vertragsstrafe erspart. Gesetzliche Grundlage der Vertragsstrafe sind die §§ 339 bis 345 BGB. Beim VOB/B-Vertrag gilt zusätzlich § 11 VOB/B. Die Regelungen im BGB und in der VOB/B sind bis auf die Fristberechnung für den Fall, dass die Vertragsstrafe nach Tagen berechnet wird, identisch. Die Vertragsstrafe ist zu unterscheiden vom pauschalierten Schadensersatz, nachdem dieser eine andere Zielrichtung verfolgt. Beim pauschalierten Schadensersatz soll der Schadensersatzanspruch einfach berechnet und dadurch einfach durchsetzbar gestaltet sein, wohingegen bei der Vertragsstrafe der Druck zur Vertragserfüllung im Vordergrund steht.

Schadensersatz

Ist das Bauwerk nicht frei von Mängeln kann der Bauherr eine Frist zur Nacherfüllung setzen. Verstreicht die Frist ergebnislos, kann der Bauherr Schadensersatz statt der Leistung verlangen.

Minderung

Ist das Bauwerk nicht frei von Mängeln, kann der Bauherr zur Mangelbeseitigung eine angemessene Frist setzen. Erfolgt die Nachbesserung nicht innerhalb der Frist, so kann der Bauherr den Werklohn mindern. Bei der Minderung ist der Werklohn in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes im mangelfreien Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

Verjährungsfrist

Beim BGB-Werkvertrag gilt eine 5-jährige Verjährungsfrist, die mit Abnahme des Werkes zu laufen beginnt. Beim VOB/B-Werkvertrag gilt eine 4-jährige Gewährleistungsfrist, die ebenfalls bei Abnahme des Werkes zu laufen beginnt. Nach Ablauf der jeweiligen Gewährleistungsfristen steht dem Bauunternehmer die Einrede der Verjährung zu und etwa dann noch geltend gemachte Mängel sind nicht mehr durchsetzbar. Rügt der Bauherr Mängel gegenüber dem Bauunternehmer, so unterbricht diese Rüge nicht grundsätzlich den Lauf der Verjährung. Auch Gespräche über Mangelbeseitigungsmaßnahmen, etc. können die Verjährung nicht sicher unterbrechen und sofern der Ablauf der Verjährungsfrist bevorsteht, sollte dringend rechtlicher Rat eingeholt oder mit dem Bauunternehmer eine Regelung getroffen werden, dass dieser auf die Einrede der Verjährung, zumindest zeitweise, verzichtet.

Gutachter/Privatgutachter

Ist das Werk während der Bauzeit oder danach mangelbehaftet oder vermutet der Bauherr das Vorliegen eines Mangels ist es oft sinnvoll, einen Privatgutachter mit der Überprüfung ggf. Feststellung des Mangels zu beauftragen. Der Gutachter wird im Rahmen seines Gutachtens auch zur Art und Weise wie der Mangel beseitigt werden kann als auch zu den entstehenden Kosten Stellung nehmen. Die Mangelfeststellung muss in das Tätigkeitsgebiet des Sachverständigen fallen und der Sachverständige sollte öffentlich bestellt und vereidigt sein.

Selbstständiges Beweisverfahren

Im Baurecht findet das selbstständige Beweisverfahren hauptsächlich Anwendung für die Feststellung von Mängeln und die Fixierung der zur Beseitigung notwendigen Maßnahmen sowie der hieraus resultierenden Kosten. Treten während der Bauausführung oder hernach Mängel auf oder vermutet der Bauherr das Vorliegen von Mängeln und stellt der Bauunternehmer das Vorliegen von Mängeln in Abrede, so sollte ein Gutachter eingeschaltet werden. Es ist zu bedenken, dass die Beauftragung eines Privatgutachters durch den Bauherrn und die sich im Gutachten dann ergebende Mangelfeststellung nebst Feststellung der zur Beseitigung entstehenden Kosten für den Bauunternehmer nicht verbindlich ist. Nur im Ausnahmefall ist deshalb die Einholung eines Privatgutachtens sinnvoll und zur Fixierung möglichst verbindlicher Ergebnisse eignet sich eher selbstständige Beweisverfahren. Hier wird durch einen Antrag bei Gericht ein Gutachter bestellt, der dann überprüft, ob ein Mangel vorliegt und wie dieser gegebenenfalls beseitigt wird und welche Kosten dadurch dann entstehen. Nach Abschluss des Verfahrens sind die Feststellungen des Gutachters rechtskräftig und können nicht mehr angegriffen werden. Die Mangelbeseitigung hat dann nach Maßgabe der Feststellungen aus dem selbstständigen Beweisverfahren zu erfolgen.

Bauhandwerkersicherungshypothek

Der Bauunternehmer kann für seine Forderungen aus dem Bauvertrag die Einholung einer Sicherungshypothek am Baugrundstück des Bauherrn verlangen. Ist das Bauwerk noch nicht vollendet, so kann der Bauunternehmer die Einräumung der Sicherungshypothek nur für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung verlangen. Sofern der Bauunternehmer bereits Sicherheit nach § 648 a BGB erlangt hat, ist eine Sicherungshypothek gemäß § 648 BGB nicht mehr möglich.

Bauhandwerkersicherung § 648 a BGB

Der Unternehmer eines Bauwerks kann vom Bauherrn Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich Nebenforderungen verlangen. Der Anspruch wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Bauherr Erfüllung verlangen kann oder aber das Werk abgenommen hat. Damit zum Ausdruck gebracht ist, dass der Anspruch gemäß § 648 a BGB auf Bauhandwerkersicherung auch dann besteht, wenn das Werk mangelbehaftet ist. Die Sicherheit wird gestellt durch ein hierzu befugtes Kreditinstitut oder einen Kreditversicherer. Hat der Bauunternehmer dem Bauherrn eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit bestimmt und hat der Bauherr die Sicherheit innerhalb der Frist nicht vorgelegt, so kann der Bauunternehmer die Weiterarbeit verweigern oder den Vertrag kündigen. § 648 a BGB ist allerdings nicht anwendbar, wenn der Bauherr eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung dienen. Berücksichtigt man, dass ein Zahlungsrückstand des Bauherrn noch nicht unbedingt zur Vertragskündigung berechtigt, so ist die Forderung einer Bauhandwerkersicherung gemäß § 648 a BGB durchaus ein probates Mittel zur Sicherung des Bauunternehmers und gibt für den Fall, dass weder die Zahlung eingeht noch eben eine entsprechende Sicherheit vorgelegt wird, dann die Möglichkeit der Kündigung. Von den Möglichkeiten des § 648 a BGB wird zu selten Gebrauch gemacht.

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